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青島10月房?jī)r(jià)環(huán)比下跌0.2%,存量房破14萬(wàn)套
房?jī)r(jià)漲跌牽動(dòng)各方神經(jīng),從今年年初青島首批加入“限購(gòu)”行列,重拳出擊迎戰(zhàn)高房?jī)r(jià),調(diào)控已經(jīng)近1年。目前,樓市過熱已經(jīng)剎住車,成交減緩,存量房破14萬(wàn)套,10月房?jī)r(jià)也繼8月后又現(xiàn)下降,環(huán)比降0.2%。
青島率先加入“限購(gòu)” 調(diào)控近一年房?jī)r(jià)開始跌
今年年初,中國(guó)傳統(tǒng)的小年夜,注定不是一個(gè)平靜的日子。在這一天,新“國(guó)八條”出臺(tái),新一輪樓市調(diào)控,給兔年樓市帶來一股“寒流”。
新“國(guó)八條”要求各直轄市、計(jì)劃單列市、省會(huì)城市和房?jī)r(jià)過高、上漲過快的城市,在一定時(shí)期內(nèi)從嚴(yán)制定和執(zhí)行住房限購(gòu)措施,這被稱為史上最嚴(yán)調(diào)控。
今年1月31日起,青島率先加入“限購(gòu)”城市之列,落實(shí)新“國(guó)八條”,將限購(gòu)范圍限定為七區(qū)。對(duì)不符合限定購(gòu)房套數(shù)政策的,不予提供網(wǎng)簽備案服務(wù)。如果房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)、房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)違反限購(gòu)規(guī)定,弄虛作假,拒不整改的,依法嚴(yán)肅查處,暫停其網(wǎng)上簽約。史上最嚴(yán)的調(diào)控政策正式在青島拉開序幕。
經(jīng)過近一年的調(diào)控,青島房?jī)r(jià)高燒開始減退。11月18日,國(guó)家統(tǒng)計(jì)局發(fā)布了10月份房地產(chǎn)市場(chǎng)運(yùn)行數(shù)據(jù)。青島10月新建住宅價(jià)格指數(shù)環(huán)比下跌了0.2%,同比上漲1.6%；新建商品住宅價(jià)格指數(shù)環(huán)比下跌0.2%。這是繼8月份房?jī)r(jià)下跌后,房?jī)r(jià)又一次回調(diào),二手房?jī)r(jià)格調(diào)整更加明顯。根據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù),10月青島二手住宅價(jià)格指數(shù)環(huán)比下降0.4%,同比上漲1.5%。這已是8月份以來,二手房?jī)r(jià)格連續(xù)3個(gè)月環(huán)比下跌。
高燒退去存量房破14萬(wàn) 賣方市場(chǎng)轉(zhuǎn)成買方市場(chǎng)
限購(gòu)令實(shí)施后不久,市場(chǎng)就感受到了這一最嚴(yán)調(diào)控手段的威力,首當(dāng)其沖的就是二手房市場(chǎng)。青島網(wǎng)上房地產(chǎn)數(shù)據(jù)顯示,3月份青島市內(nèi)四區(qū)二手房成交1297套,相比去年同期下降1/3左右。
二十一世紀(jì)不動(dòng)產(chǎn)青島區(qū)域市場(chǎng)分析師張斌告訴記者,二手房一季度成交量,比2010年四季度環(huán)比下降了48%。
隨著二套房首付比例提高、首套房貸利率優(yōu)惠逐漸取消等等調(diào)控措施不斷加碼。買房靠搶的賣方市場(chǎng)變了方向。開發(fā)商從不愁賣、坐著賣,開始“坐立不安”,銷售不動(dòng)。甚至延遲開盤,觀望市場(chǎng)。各種促銷手段輪番上場(chǎng),但效果一般。剛過去的“金九銀十”慘淡收?qǐng)?共銷售住宅15276套。較去年同期大幅下降33.6%。而去年同期賣出23020套房。
21日,記者從青島市國(guó)土資源和房屋管理局獲悉,截至當(dāng)天下午6點(diǎn),青島存量房已經(jīng)達(dá)到140298套,其中住宅存量達(dá)到107951套,市場(chǎng)存量增大,購(gòu)房者選擇空間也更多。
據(jù)中國(guó)指數(shù)研究院青島分院分析師王志霞介紹,成交下跌的主要原因是受房產(chǎn)調(diào)控政策的影響,預(yù)計(jì)4季度的成交仍不樂觀。樓市已變成買方市場(chǎng),不再是開發(fā)商一方獨(dú)大掌握定價(jià)權(quán),要更多地考慮市場(chǎng)行情,回歸房產(chǎn)價(jià)值理性。
資金鏈考驗(yàn)開發(fā)商耐力 調(diào)控不放松房?jī)r(jià)還會(huì)跌
臨近年底,也到了開發(fā)企業(yè)支付工程款、貸款、員工薪酬的高峰期。由于樓市成交量下降,資金回籠困難,資金問題成為推動(dòng)房?jī)r(jià)進(jìn)一步調(diào)整的一個(gè)關(guān)鍵因素。
而青島很多房產(chǎn)開發(fā)商面臨資金鏈緊張的局面。黃島的唐島灣板塊,李滄的中央居住區(qū)板塊,都已經(jīng)有兩家囤地近百萬(wàn)平方米的開發(fā)商通過出讓股權(quán)的方式融資,以緩解后期開發(fā)壓力。
據(jù)一位房產(chǎn)業(yè)內(nèi)人士透露,不少開發(fā)企業(yè)都面臨著年底前的回款壓力,很多項(xiàng)目都開始大搞促銷,希望以價(jià)換量回籠資金。而如果無(wú)法順利實(shí)現(xiàn)銷售變現(xiàn),不少公司將陷入困境。
目前,打折促銷已成為青島樓市的普遍現(xiàn)象。9月份開盤的膠州灣北部大盤青島風(fēng)景,以3000多元/平方米開盤,比預(yù)定價(jià)格下調(diào)近7折,在樓市引起轟動(dòng),率先掀起以價(jià)換量的樓市價(jià)格戰(zhàn)。
進(jìn)入10月,價(jià)格戰(zhàn)繼續(xù)蔓延,先是高新區(qū)樓盤龍湖以5000多元/平方米的起價(jià)入市,比周邊房?jī)r(jià)低出近2000元。緊接著膠南大盤保利海上羅蘭宣布6000多元/平方米開盤,更是將降價(jià)大潮引向西海岸海景房。
青島多位樓市業(yè)內(nèi)人士分析,調(diào)控政策如果不松動(dòng),迫于資金鏈的壓力,會(huì)有越來越多開發(fā)商加入到降價(jià)大軍中,優(yōu)惠力度也將進(jìn)一步加大,房?jī)r(jià)也將進(jìn)一步下行。本報(bào)記者 宋珊珊
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