“金九銀十”是房地產(chǎn)市場最旺盛的銷售季，9-11月三個月時間，在很多城市的銷售量接近全年的一半。然而有專業(yè)機(jī)構(gòu)分析，政府將在8月底前，對二三線城市房地產(chǎn)市場實施“限購”，以壓制可能出現(xiàn)的樓市“金九銀十”市場反彈。
據(jù)北京中原透露，按住建部的要求，8月20日之前，各省住建廳需要將所轄內(nèi)各城市的上半年房地產(chǎn)市場調(diào)控工作情況報告上交住建部，是否采取必要措施限購，也將包含在這份報告內(nèi)。
江蘇省住建廳相關(guān)負(fù)責(zé)人證實，7月底，住建部已向各省、市、自治區(qū)房地產(chǎn)主管部門下發(fā)通知，要求各地對照“五條標(biāo)準(zhǔn)”先行自查，并據(jù)此擬定需要納入限購范圍的二三線城市名單。其“五條標(biāo)準(zhǔn)”是：根據(jù)國家統(tǒng)計局發(fā)布的70個大中城市房價指數(shù)，處于房價漲幅前列的城市；將省內(nèi)所有城市今年6月份的住宅價格與去年底的住宅價格做一個比較，漲幅較高的二三線城市；今年上半年成交量同比增幅較高的城市；外地人購房比例較高的城市；群眾對當(dāng)?shù)胤績r反應(yīng)強(qiáng)烈、認(rèn)為調(diào)控政策執(zhí)行不力或不到位的城市。
針對“限購”問題，中原地產(chǎn)最近對全國15個省的50個尚未“限購”的二三線城市做了一份調(diào)研。調(diào)研反映出，由于50個未“限購”二三線城市大部分尚處于房地產(chǎn)市場發(fā)展的起始階段或上升階段，自住需求依然是這些城市的需求主力，因此這些城市2011年上半年成交量和成交價格受本輪調(diào)控的影響較小，市場依然保持原有的發(fā)展軌跡。
但引人注意的是，在被調(diào)研的50個城市中，無一城市的住宅價格出現(xiàn)下跌。其中37個城市住宅價格出現(xiàn)小幅上漲，其余13個城市的價格則基本持平，持平的13個城市分別分布在江蘇省、遼寧省、山東省、浙江省、湖北省、湖南省和云南省這7個省。
受周邊核心城市出臺“限購”政策的影響，部分二三線城市承接了部分來自這些核心城市的投資或自住需求。舉例來說，由于福建省的廈門出臺了“限購”政策，部分投資需求轉(zhuǎn)而投向泉州市；由于北京出臺了“限購”政策，部分外地打工者無法在北京買房，轉(zhuǎn)而將目光轉(zhuǎn)向河北的廊坊、燕郊等地。
另一個值得注意的問題是，部分未限購城市投資比重過高。50個未“限購”城市中有18個城市的本地人房產(chǎn)投資比重超過20%，投資比重為10%-20%之間的城市為14個，剩余18個城市本地人投資比重小于10%。投資比重超過20%的18個城市均為經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)省份的二三線城市，包括江蘇省的常州、鎮(zhèn)江、昆山、太倉；山東省的濰坊、威海、煙臺、淄博；浙江省的象山、嘉興；遼寧省的盤錦、丹東、營口、普蘭店等城市。50個未“限購”城市中有14個城市的外地人購房比重超過20%，外地人購房比重占10%-20%之間的城市為12個，剩余24個城市的外地人購房比重小于10%。
目前人們普遍認(rèn)為，限購政策的出臺已是“板上釘釘”，但二三線城市樓市的限購政策遲遲未見落地，社會上已經(jīng)議論紛紛，顯然二三線城市的限購政策將直接反映出地方利益與監(jiān)管層博弈的最終結(jié)果。業(yè)內(nèi)人士分析，如果調(diào)控政策維持現(xiàn)狀，很可能出現(xiàn)限購城市受到未限購爆發(fā)上漲的影響也出現(xiàn)反彈。限購政策擴(kuò)大的消息發(fā)出后，最近很多城市已經(jīng)出現(xiàn)恐慌性購房。鑒于中國二三線城市房地產(chǎn)市場在發(fā)展中存在較大差異性，“限購”政策不應(yīng)“一刀切”，但對于純粹外地投資需求占比較高的城市則應(yīng)盡快拿出“限購”政策。
專家判斷：八九月迎來拐點 下半年樓價震蕩下行
全國房價還沒有出現(xiàn)實質(zhì)性下降。比如易居中國8月報告顯示，1~7月，全國商品房成交均價同比上漲11.0%，較去年7.5%的全年漲幅明顯上升，較1~6月上升1.1個百分點；其中，住宅成交均價同比上漲10.3%，較1~6月上升1.2個百分點，住宅成交均價繼續(xù)回升。
而廣州剛剛發(fā)布的7月房價報告顯示，2011年7月，全市10區(qū)新建商品住宅網(wǎng)上簽約均價13218元/平方米，同比上升17.8%，環(huán)比上升2.3%。
“均價受到結(jié)構(gòu)性影響，看房價走勢，更具參考價值是70個大中城市房價指數(shù)�！鄙虾Ｒ拙臃康禺a(chǎn)研究院綜合研究部部長楊紅旭認(rèn)為。北大公共經(jīng)濟(jì)研究中心研究員韓世同認(rèn)為，目前階段環(huán)比數(shù)據(jù)的情況或許更有價值。
數(shù)據(jù)顯示，全國70個大中城市6月份房價綜合漲幅僅為0.16%，而今年1月份漲幅是0.8%�；蛟S八月、九月就會迎來轉(zhuǎn)為負(fù)增長這樣一個拐點。
“今年樓市拐點應(yīng)該在8月或者9月出現(xiàn)，第三季度出現(xiàn)拐點應(yīng)該基本上是沒有問題的，但整個一線城市應(yīng)該說現(xiàn)在還沒有迎來拐點�！睏罴t旭表示。<詳細(xì)>
限購或一輪緊似一輪 樓市調(diào)控著眼長期長效
而針對此前傳出的限購措施可能取消的消息，住建部政策研究中心副主任王玨林向本報記者表示，就目前的樓市情況來看，房價，特別是二、三線城市房價仍在不斷上漲，因此限購措施不但不會取消，而且可能至少延續(xù)至明年。
來自中國不動產(chǎn)研究中心的一份最新報告顯示，沒有實行限購的二、三線城市，已取代京滬深穗成為領(lǐng)漲主力，并由此得出：房地產(chǎn)市場調(diào)控力度年內(nèi)不會放松。
對此，住建部在上述文件也明確要求：已實施住房限購措施的城市要繼續(xù)嚴(yán)格執(zhí)行相關(guān)政策；限購范圍僅限于城市局部區(qū)域、部分房屋類型等的要盡快調(diào)整，從嚴(yán)執(zhí)行。對轄區(qū)內(nèi)房價上漲過快、未采取住房限購措施城市，要督促指導(dǎo)其按照國務(wù)院要求采取必要的限購措施。
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